Geerbtes Haus verkaufen: Was Erben im Raum Regensburg wissen sollten

Dürfen Sie ein geerbtes Haus verkaufen, bevor Sie im Grundbuch stehen?

Ja, das ist möglich, denn für die Übertragung des Eigentums auf den Käufer müssen die Erben nicht vorher eingetragen sein. Grundsätzlich soll das Grundbuchamt eine Eintragung nur vornehmen, wenn die Person, deren Recht betroffen ist, selbst als Berechtigte im Grundbuch steht (§ 39 GBO). § 40 GBO macht davon eine Ausnahme: Ist der Betroffene Erbe des eingetragenen Berechtigten, gilt die Regel nicht, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll. Beim Verkauf geht das Eigentum auf den Käufer über. Wie der Ablauf im Einzelnen aussieht, klärt das Notariat, das den Kaufvertrag vorbereitet.

Nachweisen müssen die Erben ihr Erbrecht trotzdem, dazu mehr im nächsten Abschnitt. Ob eine eigene Eintragung vorher sinnvoll ist, etwa weil sich der Verkauf hinzieht, ist ebenfalls eine Frage für das Notariat. Lassen sich die Erben eintragen, wird die Gebühr für diese Eintragung nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).

Wie weisen Erben dem Grundbuchamt ihr Erbrecht nach?

Mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis, so bestimmt es § 35 GBO. Beruht die Erbfolge auf einem Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, etwa einem notariellen Testament, genügen stattdessen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis verlangen.

Ein handschriftliches Testament ist keine öffentliche Urkunde. Liegt nur ein solches Testament vor, bleibt es für das Grundbuch beim Erbschein oder beim Europäischen Nachlasszeugnis. Weil der Nachweis Zeit brauchen kann, lohnt es sich, die Unterlagen früh zusammenzustellen. Welche Dokumente im Einzelfall genügen, sagt Ihnen das Notariat, das den Verkauf beurkundet.

Wer muss zustimmen, wenn mehrere Personen geerbt haben?

Alle Miterben. Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen, und das Haus ist ein solcher Gegenstand. Am Verkauf müssen deshalb alle Miterben mitwirken.

Anders geregelt ist die laufende Verwaltung des Nachlasses. Sie steht den Erben gemeinschaftlich zu, und jeder Miterbe ist verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die für eine ordnungsmäßige Verwaltung erforderlich sind (§ 2038 BGB). Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe auch ohne die anderen veranlassen, zum Beispiel eine dringende Reparatur nach einem Sturmschaden.

Für den Verkauf hilft es, wenn alle Erben von denselben Zahlen ausgehen. Eine gemeinsame, nachvollziehbare Werteinschätzung kann helfen, Streit über den Preis zu vermeiden. CALVEST erstellt eine solche Einschätzung als kostenlose Ersteinschätzung mit Preisspanne, die alle Erben als gemeinsame Grundlage nutzen können. Auf Wunsch prüft CALVEST auch einen Ankauf des Hauses. Kommt er zustande, ist CALVEST Käufer und nicht Vermittler.

Was können Erben tun, wenn sich ein Miterbe querstellt?

Das Gesetz kennt mehrere Wege. Sie kosten Zeit und oft auch Geld, deshalb gehört die Wahl in die Hand einer Kanzlei oder eines Notariats.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt, also unter den Erben aufgeteilt wird, soweit das Gesetz keine Ausnahme vorsieht (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, kommt für ein Grundstück die Teilungsversteigerung in Betracht. Für sie gelten die Vorschriften über die Zwangsversteigerung entsprechend (§ 180 ZVG). Einen vollstreckbaren Titel braucht der Antragsteller nicht, er muss aber als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein (§ 181 ZVG).

Ein weiterer Weg ist der Verkauf des eigenen Erbteils. Ein Miterbe kann über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, der Vertrag darüber muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Über einen Anteil an einzelnen Gegenständen wie dem Haus kann er nicht verfügen. Verkauft er seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht mit einer Frist von zwei Monaten (§ 2034 BGB).

Welche Steuern können beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen?

Beim Verkauf können die Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn und eine nachträgliche Erbschaftsteuer eine Rolle spielen. Beides hängt von Fristen ab, die vor dem Verkauf geprüft werden sollten.

Einkommensteuer

Nach § 23 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ein Erbe erwirbt das Haus unentgeltlich. Für den unentgeltlichen Erwerb durch einen Einzelrechtsnachfolger, etwa bei einer Schenkung, rechnet das Gesetz ausdrücklich die Anschaffung durch den Vorgänger zu. Wie die Zehnjahresfrist bei einem geerbten Haus zu berechnen ist, klären Sie deshalb vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ob dabei eine Selbstnutzung durch den Erblasser zählt, gehört ebenfalls in die Steuerberatung.

Erbschaftsteuer beim Familienheim

Steuerfrei kann das Familienheim sein, wenn es der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erbt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) oder ein Kind, bei einem verstorbenen Kind auch dessen Kind (Nr. 4c). Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erblasser dort bis zum Erbfall selbst gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und die Wohnung beim Erben unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist. Bei Kindern gilt die Befreiung nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, zwingende Gründe hindern ihn daran. Ein Verkauf in dieser Zeit kann die Befreiung also nachträglich entfallen lassen. Ob dann Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom gesamten Erwerb ab.

Räumen und renovieren vor dem Verkauf: Was ist zu bedenken?

Ob sich Räumen und Renovieren lohnen, hängt vom Zustand des Hauses ab und davon, für welche Käufer es infrage kommt. Geräumte Zimmer lassen sich leichter besichtigen und fotografieren. Größere Renovierungen kosten dagegen Geld und Zeit, und ob ein Käufer den Aufwand im Preis bezahlt, ist offen. Manche Käufer möchten ohnehin nach eigenen Vorstellungen umbauen.

In einer Erbengemeinschaft ist vorab zu klären, wer Kosten vorstreckt und wie sie später verrechnet werden. Vor dem Ausräumen lohnt ein Blick auf Unterlagen, die für den Verkauf gebraucht werden, etwa Grundrisse, Baupläne und den Energieausweis. Auch Möbel und Hausrat können zum Nachlass gehören. Dann gilt für sie ebenfalls, dass die Miterben nur gemeinsam darüber verfügen können.

„Der häufigste Fehler in einer Erbengemeinschaft ist, zuerst zu renovieren und dann zu rechnen. Ich habe Häuser gesehen, in die 40.000 Euro geflossen sind, weil alle das Gefühl hatten, man könne es so nicht anbieten – und der erreichbare Preis lag danach kaum höher. Erst rechnen, dann streichen."

— Thomas Lozinski, Geschäftsführer der CALVEST GmbH

Verkaufen oder vermieten: Was spricht wofür?

Beide Wege haben Vor- und Nachteile, und welche überwiegen, hängt von der Lage der Erben ab. Vermieten bringt laufende Einnahmen, macht die Erben aber zu Vermietern mit den Pflichten, die dazugehören. In einer Erbengemeinschaft müssen sich dann alle über Vermietung und Reparaturen abstimmen. Ein Verkauf beendet die gemeinsame Verwaltung und macht aus dem Haus einen Geldbetrag, der sich leichter aufteilen lässt.

Bei der Entscheidung spielen auch die Steuerfragen aus dem vorigen Abschnitt eine Rolle, etwa die Zehnjahresfrist beim Familienheim. Dazu kommen der Zustand des Hauses und die Frage, ob jemand aus der Familie es selbst nutzen möchte. Eine allgemeine Empfehlung lässt sich daraus nicht ableiten. Hilfreich ist ein Vergleich beider Wege mit realistischen Zahlen für Miete, Kosten und Verkaufspreis.

Thomas Lozinski

Inhaber und Geschäftsführer der CALVEST GmbH, Neutraubling

Thomas Lozinski kauft Immobilien auch selbst an und rechnet deshalb jedes Objekt so durch, wie es ein Käufer tut. Mit der CALVEST GmbH begleitet er Eigentümer in Regensburg und im Umland beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. CALVEST vermittelt und kauft auch selbst an; beim Direktankauf ist CALVEST selbst der Käufer.

• TÜV-zertifizierter Profi-Investor
• Immobilien Management Consultant (IHK)
• Betriebswirt (IHK)